日前，"中国地产百强背后的管理大师"明源地产研究院代表明源君在成都对话了领地集团执行总裁李涛，他将和巨头pk亮剑的经验、以及领地住宅产品创新的成果，合盘托出了。
管理层压到一线
就敢于亮剑和巨头pk
领地的布局很广，从四川省会成都到省内的西昌、乐山、眉山。再到长春、新疆、京津冀。还有战略型进入的广深区域等，几乎是全国布局。
之所以如此布局，是因为领地的3个洞见：
➊ 城市不存在绝对的好坏，好项目一定能卖出去，所以不应该挑肥捡瘦。
➋ 城市可以机会型进入，但要战略性深耕，进去以后除非被市场淘汰，绝不轻易退出。因为只有深耕才能深入了解城市，可以为客户提供一些差异化的本土化的产品。
领地现在已经在乐山、眉山有9个项目，成都有8个项目、广深有7个项目。
➌ 互联网企业，每个领域只有前3能活下来。而房地产行业，每个区域都能活30家以上。
互联网行业一个平台就可以服务全国乃至全世界，一个领域里的老三都可能会死。但是房地产行业，每个区域都可能有30家以上的房企能够活下来。
领地在各地的项目，经常与巨头房企正面遭遇，却从没有吃过败仗，为什么？
领地认为，房子毕竟不是手机，不是标准品。所以和巨头房企相比，其余房企也有很多自己的优势，特别是在产品上：
1、巨头房企的产品线相对固定，很难本土化，而其他房企对当地客户更了解，可以设计个性化产品，反应速度也更快。
2、每个项目行不行，要看具体的操盘者，房企高管能打赢巨头房企操盘手
消费者只是买一套房子，所以地产市场上的竞争，更多地是单个项目的对决，而不是2个系统的对决。
领地这样的房企，每一块地总裁都亲自去看，每个项目的方案总裁、副总亲自定，而巨头房企就不可能这样。巨头房企的老总、投资总可能比其他房企的老总厉害，但其他房企的老总一般比巨头房企项目的操盘手要牛。
很多职业经理人本来很牛，但在巨头公司里成了系统上的螺丝钉，作为中层权力有限，按步就班不一定能把握得住机会，而在其他房企里面，老总自己把关就不会错过任何机会。
领地的房子，经常比某巨头隔壁的项目，每平方多卖1000块。
3、品牌、成本上的小差距，只是利润上的小差距，关键还看投资本身
当然，领地也不是每个项目都能做得比巨头好，但即使个别产品不占优势，成本、品牌处于劣势，也只是利润多少问题。
比如，某巨头的项目，每平方成本比领地的低100块。领地虽然比它少赚100，但项目本身也能赚钱，因为当地土地价格已经涨了2000。
100分的项目能卖掉，85分的项目也能卖掉，无非是卖得慢一点，便宜一点。总之，因为房地产的特殊性，每个项目都不一样，所以只要投资对了，建安成本等差距甚至可以忽略。而不像制造业，成本比别人贵一分钱都可能被淘汰。
4、每一个项目实际都是向全行业学习，从0开始竞争
单就一个项目来说，巨头家的一个城市公司拿一块地，也是借鉴之前的成功产品，而其他房企也是借鉴以前的成功产品。而在地产行业，产品其实没有多少秘密可言。
成都万科学深圳万科的一个项目，可能学到80分，但另一家成都的房企学深圳的同一个项目，却可能学到85分。
而对于领地来说，他们因为拥有酒店、甲级写字楼、购物中心、商业街等众多产品形态，而在国内的布局又很广，他们用的很多的一种学习方式是：跨界学习……
▲李涛总（右）和明源地产研究院主编王恒嘉对话后合影
住宅项目跨界、跨地域、跨时代
创新的21种姿势
领地认为，要和巨头竞争，就要走差异化的道路。如果说，巨头每天都在想怎么把规模做得更大，而其他房企就应该想：5年、10年后客户想要有一套怎样的房子。
比如，客户想和父母住近一些；客户想在冬天早上洗脸的时候，一秒钟就能接触热水，等等……领地相信，如果一家房企能一个个把客户的痛点解决掉，一定可以活得很好。
为了做好产品，领地成立了2个一级中心：产品研发中心、创新研究中心。领地认为，要让住宅产品进步，最好的办法就是跨界、跨地域学习，领地的产品创新主要有以下一些方面：
一、跨界创新：住宅向商办学习，可以事半功倍
如果说住宅是小学生，商办就是大学生，住宅向商办学习，进步会非常快。之前大家只知道住宅物业服务可以引入酒店式管理，其实跨界创新点还有很多，举例来说：
➊ 设计创新，比如向酒店、商业学习做双动线，产品品位立刻提升
酒店、商业都是双动线，客户一个动线、后勤一个动线，你在高档餐厅一定不会碰到厨师，服务员上菜也有专用的动线。就住宅来说，高端豪宅可以保姆一个动线、客人一个动线。
在领地的一款产品里，做了双玄关，将玄关功能进一步细分，前室玄关用于收纳和过渡，室内玄关则主要起展示作用；同时做动线优化，将电梯厅置于“室内空间”，向左私密区域，向右公共区域。从动线上直接解决家人动线与访客动线干扰。如下图所示：
➋ 社区商业向综合体学习，做主题商业，人气爆棚
一般的住宅社区商业，都是比较散乱的，什么都有，小店为主。而领地的社区底商则开始做主题。有主题以后，招商容易了，人气也很好，还带动了住宅溢价。
比如领地海纳时代，是西南首座童宠主题商业街区。餐饮、萌宠、购物、教育、娱乐等方面都有，外场空间则打造了儿童、宠物的乐园。
➌ 一些先进技术的跨界引入，可以迅速提升客户体验
比如购物中心很早就在用中央空调，而领地的高端项目现在也在用中央空调。
高端酒店的水要软化，还有循环热水系统，领地的许多项目也有。
商业地产餐厨垃圾处理系统是很专业的，而住宅一般没有，领地则在住宅了引入厨余垃圾处理系统可以广泛的处理熟厨剩菜、剩饭、菜叶包括生厨余垃圾包括果皮、鱼刺、菜梗、蛋壳、茶渣、骨、贝壳等等。环保又干净。
二、跨地域创新：一线的产品移植到二线，南方的产品细节移植到北方
领地认为，创新有时候并不一定是完全原创的，是你最早引入那个城市就可以。
当然，也不能领先太多，否则反而不受欢迎。一线的引入到二线，二线的引入到三线，就是刚刚好。
上海今年的新产品，引入到成都明年开始卖；成都今年的新产品，引入到雅安明年开始卖，都是领先半步刚刚好的。但上海的产品直接引入到雅安，可能就不行。
比如上海之前流行的“四面宽朝南”产品，成都很多地方引入了，卖得也非常好，明年有可能就流行到川内三线城市去了。
而南方的产品细节引入到北方，北方的产品细节引入到南方，也能产生很好的效果。
比如，南方以前很重视景观，北方不重视，在北方做好社区景观，就可以成为卖点。
以锦巷蘭台项目为例。
这个在成都，偏“南方”的项目，引入了北方标配的地暖，客户很喜欢。
锦巷蘭台还在成都区域率先推出的创新联排别墅，在兼顾项目舒适度的同时最大限度的挖掘土地的利用效率。产品经过升级后又将用于西昌新项目。具体如下图所示：
三、跨时代创新：针对客户新需求，快速作出反应
领地认为，房企必须要敬畏市场，快速根据市场需求变化来调节产品。举例来说，有以下一些方面：
➊ 面积变化：2平米可能决定生死
领地某楼盘正对着某竞品。对方主力户型是75，领地是77，每个平方多卖了1000，为什么？因为那个阶段是从刚刚需到刚需的阶段。
➋ 空间功能变化：同区域多功能可能是趋势
以前经常是一家人坐在一起看电视，现在已经很少见了。
而现在流行的趋势是，客厅餐厅打通，餐厅里做很多功能性的东西，比如书房的很多功能就放在餐厅里。使用每个功能的时候，空间都能最大化。
以领地花屿为例，其空间可开可合，开则作为大气的横厅使用，合则形成私密的书房空间。
➌ 细节变化，人性化设计
领地的橱柜，设计很特别。领地认为中式炒锅的把手位置较西方的平底锅高出50mm左右，且近几年高档炒锅越来越厚实沉重，因此灶台柜应该比其他的地柜低50-80mm。
再比如背景墙滑轨挂画。客厅背景墙吊顶预留线槽，安装滑轨。画框可以上下任意调节，可随时更换。避免更换画框破坏背景墙。
还有下面这样的无框可折叠玻璃窗：呈现完整的景观展示面，与传统玻璃相比带来视觉上的冲击。
下面的上挂式推拉门设计：可以避免业主绊在轨道上，同时避免灰尘长期沉积在滑轨中难以清理
❹ 根据最新的科技作出变化，让电影场景出现在生活中
具体来说，有以下一些：
远程控制：手机APP作为终端控制设备，集成房间内诸如灯光控制、窗帘控制，电器电源控制等功能。可设置不同的模式，根据自身需求开启相应功能，并进行远程控制。
空气检测器：实时监控室内空气质量，当家中有害气体超标时，系统可自动激活智能新风系统，及时避免因空气污染而造成的伤害。
儿童游乐区监控系统：通过终端设备实时查看儿童游乐区状况，让没有时间实时跟随儿童的家长也能够时刻关注到儿童的活动。
人脸识别系统：安全可靠，防止门禁卡遗失被盗；解放业主双手；刷脸卡，提升尊贵感。
智慧道闸停车系统：无需停车自动开启，提升通行效率80%以上；访客停车预约，费用代付，提升尊贵感；锁定停车时间，即便车牌符合也无法使出小区，防止车辆被盗。
小区门禁摇一摇：通过手机一对一绑定认证，业主回家只需摇一摇手机即可实现门禁开启；发送二维码给访客，直接扫描开启门禁，免去询问登记等繁琐过程。
产品创新都是有回报的，以前面提到的蘭台项目为例。某巨头的项目和万科的3个项目环绕着这个项目，但这个项目坚持创新，走精品路线，用了比较好的精装修。最终每平方比万科项目贵500，还卖得不错。